‘Het is écht niets waard hoor’

Ik sta te kijken naar een geheel verzakt pand, bij elkaar gehouden door een aantal stempels en steunen. Zelfs de planken tegen de dichtgetimmerde ramen lijken ondertussen een constructieve noodzaak te hebben. De voorgevel helt zo sterk naar voren, dat zelfs als het zou regenen, we toch nog droog zouden staan. Naast me staat mijn opdrachtgever uit te leggen waarom het pand écht niets waard is. We staan op een doorgaande weg, winkellocatie, in een grote stad, op het trottoir.

Mijn opdrachtgever is zeer stellig. ‘Het pand is écht niets waard hoor’. Zijn mening is duidelijk. Hij maakt de deur open en schijnt met zijn zaklamp (lees: Iphone app) naar binnen. Het aroma van oud, stoffig en vochtig komt ons tegemoet. Ik slalom om alle indertijd blijkbaar niet verkochte artikelen heen en loop naar het midden van de winkelruimte, waar een trapopgang naar een entresol is. Ik hou me vast aan de trapreling en kijk om me heen, voor zover mogelijk, gezien alle roerende zaken die stapels hoog zijn opgeslagen in dit pand.

Voor het geval het me nog niet duidelijk was, vertelt opdrachtgever me nog een keer dat het pand écht niets waard is, met deze keer de toevoeging dat de elektra niet werkt, de fundering verzakt is, er lekkages zichtbaar zijn van boven, beneden, achter en voorzijde, er is geen verwarming, water of iets dergelijks, het enige wat het pand heeft zijn een hoop m2. Nog meer dan oorspronkelijk het geval was, gezien de verzakking die heeft plaatsgevonden. Dat geldt ook voor de bovenliggende, leegstaande appartementen. ‘Het pand is écht niets waard hoor’.

Opdrachtgever wil te graag. Hij heeft er blijkbaar belang bij dat het pand niets waard is. Maar wanneer is een object echt helemaal niets waard? Op deze locatie? Met deze bestemming? Indien je het object keurig residueel berekend, met behulp van DCF-parameters is het pand inderdaad niets waard. Nul. Maar ben ik als taxateur dan niet te krampachtig? Dat je tegen een willekeurige handelaar zegt, wil je dit pand gratis hebben? Aan deze doorgaande weg in de stad? Moet wel een en ander (lees: alles) aan gebeuren, maar wel commerciële bestemming op begane grond? Of zou iemand voor bijvoorbeeld € 10.000 het gehele object ook kopen? Of heeft een koper met eigen vermogen hier misschien nog wel iets meer voor over?

Momenteel zijn er een heleboel panden in Nederland écht niets waard. Eigenaren van deze panden zullen meer dan teleurgesteld zijn, indien ze een de werkelijke waarde van het pand danwel grondpositie zouden weten. En nèt die ene opdrachtgever, die graag wil dat zijn pand niets waard is, loopt hier naast me. Maar helaas, naar eer en geweten, dit pand is wel degelijk iets waard.

‘Niet slim, maar wel intelligent’

Van mijn opdrachtgever ontving ik een taxatie van 587 m2 winkel op een goede winkellocatie, gehuurd door de Aziatische familie Li. Het was opdrachtgever zelf niet helemaal duidelijk welke adressen nu precies bij welke bijbehorende a, b, c, d en nummering hoorde, maar mij werd verzekerd dat dat wel ter plaatse zou blijken. Bij het maken van de afspraak tot taxatie, had ik de eer heel de familie Li (inclusief koude kant) aan de lijn te krijgen. Keer op keer werd het door elk (overigens mannelijk) familielid bevestigd; ik moest toch echt mevrouw Li hebben, zij regelde alle zaken.

Mevrouw Li ontving me met open armen in haar supermarkt. Trots is ze op haar zaak, plus op het feit dat zij, klein als ze is, zoals ze zelf zegt ‘de vlouw is die hier alles legelt’. Twee kopjes thee (met deksel, zoals het hoort) en een levensverhaal verder wandelen we door de te taxeren supermarkt. Naast gedroogde danwel gekoelde vissen, diverse aquaria met levende vissen. Diepvrieskasten en kisten vol dimsums, wontons, dumplings en allerlei soorten spannende, onleesbare potjes. Zelfs de rijstkokers, wokken en stoompannen ruiken kruidig. Mevrouw Li blijft enthousiast vertellen over het wel en wee van de supermarkt, de altijd klagende bovenbuurman en al haar mannen binnen de familie. En over hoe moeilijk het allemaal is, in een vreemd land, vreemde cultuur, maar ze heeft het toch onder controle, want ‘ze is niet slim, maar wel intelligent’.

Al multitaskend, luisterend en druk in de weer met kadastrale uittreksels, kaarten en de huurovereenkomst met bijbehorende bijlagen kom ik tot de ontdekking dat de feitelijke winkel veel groter is dan in de huurovereenkomst is bepaald. Mevrouw Li vertelt dat het allemaal al sinds 1998 zo is, sinds toen binnen de familie is en hier is nog een magazijn, daarachter een koel-/vriescel, kantoorruimte en extra opslagruimte met tot mijn verbazing een achteringang (met laad-/los gelegenheid) vanuit naburige straat. De totale ruimte omvat minimaal driemaal zoveel als op papier. En, vertelt mevrouw Li, de verhuurder onderhoudt jaarlijks keurig alles. Ze snapt echt niet waar ik het over heb.

Terug op kantoor duik ik opnieuw (in alle rust) in het dossier, bel met opdrachtgever, haal het kadaster verder leeg aan informatie. Blijkt inderdaad dat het overige deel van de supermarkt ook in eigendom is van mijn opdrachtgever. Er is echter niets bekend over een tweede, laat staan aanvullende, huurovereenkomst. Ook in het vorige taxatierapport, gemaakt door een concullega, wordt geen melding gemaakt van het verschil in oppervlakte. Mevrouw Li en haar familie huren al vanaf 1998 voor het huurbedrag van 587 m2, zo’n 1.898m2 met achteringang, op een B-locatie van winkelcentrum in grote stad. Tja, zo blijkt maar weer, ‘niet slim, maar wel intelligent’.

Taxateur 007

Of ik het pand ècht moet zien? Opdrachtgever kijkt me hoopvol aan. Natuurlijk moet ik pand zien om het te taxeren. Maar de medewerkers mogen het niet weten? Geen probleem, taxeer ik wel geheel geanonimiseerd; doe ik een zonnebril op, bind ik een snor voor?

Casus van deze taxatie; ruziënde compagnons, de een koopt de ander uit het bedrijf, het personeel weet nog van niets. Het meest voor de hand liggende is de taxatie te laten plaatsvinden buiten werkuren. Maar de afspraak kan niet ’s morgens vroeg, kan niet ‘s avonds laat, laat staan in het weekend plaatsvinden, want dan zou wellicht de andere compagnon argwaan kunnen krijgen. En het moet allemaal transparant, open, eerlijk en overzichtelijk. Dus dan maar op maandagochtend, als er de minste medewerkers aan het werk zijn. In overleg bepalen opdrachtgever en ik vandaag, die bewuste maandagochtend, dat ik vandaag de verzekeringsassuradeur ben; dus de zonnebril kan af, de snor blijft.

Tijdens de inspectie wordt medewerkers verteld dat ik voor de opstalverzekering het pand moet komen taxeren. Logisch. Dat doen verzekeringsadviseurs. We starten in de spreekkamer, om via de diverse kantoorruimtes op 1e verdieping vanuit de directiekamer de productiehal allereerst van boven te bekijken. We wandelen door de productiehal, over het buitenterrein, compagnon lijkt in zijn enthousiasme even te vergeten wat de pijnlijke situatie ook alweer was.

Het is een prachtig object, een groot bedrijfscomplex, gebouwd in 2004. Bestaande uit een gigantische productiehal, met luxe kantoorruimte in twee lagen met zicht de productiehal (ene zijde) en de parkeergelegenheid (ander zijde), voor ieder wat wils. Het bedrijf loopt goed, ondanks de huidige markt, ondanks de ruziënde compagnons, er wordt veel geproduceerd. Sneu is het geruzie, met als oorzaak een ego kwestie, echter wel goed bedrijfskundig opgelost, voor zover ik daar iets over kan zeggen, de ene neemt afscheid van de ander, met voor de ander alle ruimte en tijd, om het prachtige bedrijf te kunnen laten voortgroeien. De pijn en liefde voor het bedrijf zijn voelbaar.

We eindigen de inspectie op de begane grond in de kantoorruimte. Achtereenvolgens lopen we door de afdeling administratie, bekijken we de toiletgroep, het archief en eindigen we bij de balie en ontvangstruimte. De meeste medewerkers kijken niet op of om. Behalve eentje, die kijkt eerst veelbetekenend naar de compagnon, vervolgens naar mij en zegt; heeeeeeeeeeee Inge, jij hier?